مجله طلایی پارس

همه چیز در مورد همه چیز

ثبت و جستجوی ملک
ویدیو تلگرام

نکات حقوقی

  • مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه

    29 شهریور 1399 - دسته بندی: نکات حقوقی
    مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه

    ‎🔺 برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف یا داوری  محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

    🔺 برای تخلیه ملک بر اساس ماده 2 قانون مالک‌ و ‌مستاجر سال 1376 و آیین‌نامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف یا داوری می‌فرستد.

    تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است

    ‎🔺 ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم.

    ‎🔺 در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه تنظیم شده باشد و یا در دفتر املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.

    ‎🔺 مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده 5 قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.

  • دعوا بر سر «اختیاری» یا «اجباری» بودن ثبت سند خودرو در دفاتر رسمی

    24 شهریور 1399 - دسته بندی: نکات حقوقی
    دعوا بر سر «اختیاری» یا «اجباری» بودن ثبت سند خودرو در دفاتر رسمی

    دعوا بر سر «اختیاری» یا «اجباری» بودن ثبت سند خودرو در دفاتر رسمی در نهایت با رأی قانون به اختیاری بودن این موضوع به پایان رسید تا یکی از طولانی‌ترین اختلاف‌نظرهای میان پلیس و کانون سردفترداران به نفع ناجا تمام شود.

     

    به گزارش ایسنا، ماه‌هاست که هر از چندگاهی بحث بر سر اختیاری یا اختیاری نبودن ثبت سند خودرو در دفاتر ثبت اسناد بالا می‌گیرد، ناجا مدعی است که سند صادر شده از سوی پلیس سند کافی و الزامی است و اگر فردی سند خودرویش را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برساند، کاری اختیاری انجام داده است، در طرف مقابل اما کانون سردفترداران نظر دیگری دارد و از اجباری بودن ثبت سند خودرو صحبت به میان می‌آورد. موضوعی که البته شب گذشته با اعلام نظر نهایی مجلس شورای اسلامی به نفع پلیس به پایان رسید.

     

    گرچه پیش از این‌نیز بارها فرمانده ناجا، سخنگوی ناجا، رییس پلیس راهور ناجا، معاون حقوقی پلیس راهور و... بر کافی بودن سند صادره از سوی پلیس تاکید کرده بودند، اما اصرار کانون سردفترداران بر لازم و اجباری بودن ثبت سند خودرو تا جایی پیش رفت که آنان حتی حاضر به پذیرش سخنان وزیر کشور هم نشدند و به ناچار سردار حسین اشتری، فرمانده نیروی انتظامی در نامه‌ای به مجلس شورای اسلامی خواستار تعیین تکلیف این موضوع شد. رحمانی فضلی، وزیر کشور درباره نقل و انتقال خودروها و ادعای کانون سردفترداران مبنی بر ضرورت ثبت این نقل و انتقالات در دفاتر اسناد، گفته بود: «قانون، این اختیار را به شهروندان داده تا درصورت تمایل، نقل و انتقال خودروهای خود را در دفاتر اسناد نیز به ثبت برسانند و آنچه از سوی پلیس انجام شده و مدارکی که نیروی انتظامی اعلام می‌کند برای احراز مالکیت خودرو کافی است .به عبارتی همانطور که شهروندان یخچال، تلویزیون، فرش و اقلام اینچنینی را ثبت رسمی نمی‌کنند، در مورد خودرو نیز همین موضوع صادق است و نیازی نیست که سندی از سوی دفاتر اسناد صادر شود، بلکه مدارک صادر شده از سوی پلیس کافی است و نیروی انتظامی در این زمینه وظیفه قانونی خودش را انجام می‌دهد.

     

    سرانجام عصر روز گذشته یکشنبه، سردار سعید منتظرالمهدی، سخنگوی ناجا نظر نهایی مجلس در این مورد را اعلام کرد، نظری که در آن، به پلیس حق داه شده است.

     

    او گفت:‌«بر اساس موارد اعلام شده و با توجه به اینکه پلیس همواره پایبندی به قانون و قانونمداری را اساس فعالیت‌های خود قرار داده و همچنین با توجه به اینکه هیچ‌گونه منفعتی از حوزه ثبت سند خودرو و تعویض پلاک عاید پلیس نمی‌شود، اما پلیس رعایت حال، وقت و هزینه مردم را بر خود فرض می‌داند و اعلام می‌شود که با رأی مجلس شورای اسلامی به نظر پلیس، نیازی به ثبت سند خودرو در دفترخانه وجود ندارد.»

     در بخش‌هایی از حکم نهایی نظر مجلس شورای اسلامی اینطور آمده است: « مستند به ماده 22 قانون حمل و نقل و عبور کالاهای خارجی از قلمرو جمهوری اسلامی ایران (اصلاحی 1388.06.17 )  مسوولیت صدور گواهینامه رانندگی، اسناد مالکیت و پلاک خودرو در قلمرو جمهوری اسلامی ایران برعهده نیروی انتظامی است. همچنین با توجه به متن ماده (29) قانون تخلفات راهنمایی و رانندگی مصوب 1389.12.08 و مشروح مذاکرات تصویب قانون مربوطه همچنین با توجه به این امر که در ماده (47) قانون ثبت و اسناد صرفا به ثبت اموال غیرمنقول اشاره شده است؛ مستند قانونی مبنی بر الزام مراجعه به دفترخانه ثبت و اسناد جهت نقل و انتقال خودرو یافت نشد و به موجب ماده (1287) قانون مدنی سند خودروی صادره از سوی نیروی انتظامی رسمیت داشته و به ویژه با نسخ ماده (10) قانون اخذ جرایم راهنمایی و رانندگی مصوب 1350 به وسیله ماده (35) قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مصوب 1389.12.08 در طرح دعاوی محاکم قضایی می‌تواند به عنوان سند رسمی تلقی شود.»

     

  • چگونگی دریافت شارژ معوق ساختمان

    16 شهریور 1399 - دسته بندی: نکات حقوقی
    چگونگی دریافت شارژ معوق ساختمان

    با توجه به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها و تبصره یک الحاقی به این ماده، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، مدیر یا هییت مدیران میتوانند از طریق اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن هزینه ها را مطالبه کند.

    هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ، سهم بدهی خود را پرداخت نکند،مدیر یا هییت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات ، از دست دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم ،برق،گاز و غیره خودداری کنند و در صورتی که مالک یا استفتده کننده همچنان بدهی خود را تسویه نکند ،اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هییت مدیران برای دریافت وجه مذکور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد.

    از سوی دیگر چنانچه عرضه نکردن خدمات مشترک موثر نباشد، با استناد به تبصره یک ماده 10 مکرر قانون مذکور ،مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند  دادخواست خود را با عنوان مطالبه شارژ معوق به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) ارائه کنند.

  • تفاوت حق کسب و پیشه با سر قفلی(قسمت دوم)

    1 شهریور 1399 - دسته بندی: نکات حقوقی
    تفاوت حق کسب و پیشه با سر قفلی(قسمت دوم)

    در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره در قبال تخلیه و تحویل ملک باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.

    البته توجه داشته باشید در اجاره های مشمول قانون 1356 انقضا مدت موجب تخلیه نیست اما در اجاره های محل کسب بعد از 1376 با انقضاء مدت باید ملک تخلیه شود مگر اینکه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد.

    دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر میتواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریا فت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند.

    البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد.

    راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره دهد و به جای سرقفلی همانند موردهای مسکونی وجهی تحت عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.

    توضیه اینکه قانونگذار دریافت ودیعه قرضالحسنه را از مستاجر محل کسب منع نکرده است و در این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.

    در قانون سال 1356 مستاجری ، حق انتقال ملک به غیر را دارد که این حق کتبا به او داده شده باشد یعنی سکوت اجاره نامه به این مفهوم است که مستاجر چنین حقی را ندارد(برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 که عینا در قانون سال1376 هم آمده است)

     

  • تفاوت حق کسب و پیشه با سر قفلی(قسمت اول)

    30 مرداد 1399 - دسته بندی: نکات حقوقی
    تفاوت حق کسب و پیشه با سر قفلی(قسمت اول)

    سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجازه به صاحب ملک میدهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است و منظور از اختیاری این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد،البته از سال 1376 به بعد،این دریافت نکردن سرقفلی باعث شده کهه مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند.

    حال آنکه پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت به هرحال برای مستاجر محل کسب ایجاد می شد،حتی اگر سرقفلی نداده بود.

    قاعده ای در بازار مرسوم است مبنی بر اینکه مستاجری که چندسال در محلی کاسب است و کار میکند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستاجر میگوید من اینجا *سرقفلی * دارم.

    در این مورد باید بین محل هایی که پیش از مهرماه 1376 و محل هایی که بعداز این تاریخ برای کسب و کار اجاره داده شده تفاوت قایل شد.

    محل هایی که پیش از 1376برای کسب و کار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان کار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مسکونی که برای کار اجاره داده شده مشمول حق کسب و پیشه و تجارت است و مستاجر در صورتی که موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.

    البته برخی تخلفات مستاجر میتواند(حسب مورد) حق کسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد.نتیجه این که فردی که پیش از مهرماه 1376 مستاجر محل کسب و پیشه باشد،میتواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری و سرقفلی مطالبه کند،که البته آنچه مطالبه میکند حق کسب و پیشه و تجارت است.

    اما از مهرماه 1376 به بعد اولا فقط محلی را که پروانه و پایان کار آن تجاری باشد میتوان به عنوان محل کار و کسب اجاره داد،ثانیا مستاجر وقتی میتواند مطالبه سرقفلی کند که در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.

    (ادامه دارد...)

     

     

طـراحـی سایـت و سـئـو توسط بـهـار آرام
Top