تعهدات معامله و قول‌نامه ملک و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظیم قول‌نامه، همواره پیچیدگی‌ها و دشواری‌هایی داشته است. بسیاری موارد در قراردادها وجود دارد که […]
تعهدات معامله و قول‌نامه ملک و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظیم قول‌نامه، همواره پیچیدگی‌ها و دشواری‌هایی داشته است. بسیاری موارد در قراردادها وجود دارد که موجب سوء تفاهم و برداشت‌های نادرست و در نهایت فسخ قرارداد خرید ملک می شود. یکی از مسائل و مشکلات رایج این روزها، به هم خوردن معامله ملکی است
این مورد به خصوص در شرایطی که قیمت‌ها به سرعت تغییر می‌کنند، برای بسیاری افراد مشکل‌ساز شده و بسیاری را روانه دادگاه‌ها کرده است. در این مقاله با عنوان هر آنچه باید درباره فسخ قرارداد خرید ملک بدانید بع این موضوع پرداخته‌ایم.
فسخ قرارداد خرید ملک
معامله در قانون تعریف روشنی دارد. خریدار و فروشنده هر دو باید به تعهدات خود عمل کنند. یعنی فروشنده باید در زمان معین مورد معامله را تحویل دهد و خریدار نیز باید مبلغ توافق‌شده را در زمان تعیین‌شده و به صورت کامل پرداخت کند.
با این حال در موارد متعددی مشاهد می‌شود که این اتفاق ساده نمی‌افتد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند و موجب به هم خوردن معامله می‌شود.
به هم خوردن معامله ممکن است به دلایل متعددی اتفاق افتد. مواردی که با دانستن و پیش‌بینی آن‌ها از قبل، می‌توانیم تا حدود زیادی از بروز مشکل پیشگیری کنیم. با ما همراه باشید تا به بررسی دلایل رایج به هم خوردن معامله ملک بپردازیم.
|
پیدا کردن ملک مناسب، مشتری مناسب و معامله کردن ملک، مستلزم صرف زمان و انرژی بسیاری است و به همین دلیل به هم خوردن معامله برای هر دو طرف ناخوشایند است. با دانستن نکات لازم در مورد معامله ملک و دلایل فسخ و به هم خوردن معامله ، می‌توان از این اتفاق پیشگیری کرد.
|
قانون و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
این روزها بسیاری اطلاعات را می‌توان از طریق اینترنت و بدون نیاز به مراجعه حضوری به کارشناسان و دفاتر حقوقی به دست آورد. با وجود این امکان، دیگر نباید خود را در معرض اشتباهات معمول در معامله قرار دهید.
یکی از مواردی که امروزه موجب به هم خوردن معامله ملکی می‌شود، تغییر قیمت و طمع فروشنده‌ها است.
با توجه به نوسانات بازار و افزایش نرخ ارز، گاهی اوقات قیمت‌ها به صورت روزانه تغییر می‌کنند.
در مواردی مشاهده می‌شود که قیمت ملک، از زمان توافق دو طرف تا زمان ثبت سند، افزایش چشمگیری داشته است و همین امر موجب پشیمانی فروشنده می‌شود.
در این شرایط فروشنده معامله را فسخ می‌کند و خریدار متضرر می‌شود زیرا هم ملک را از دست داده است و هم ممکن است با توجه به افزایش قیمت قدرت خرید ملک دیگری را نداشته باشد.
در صورتی که زمان و انرژی لازم برای یافتن ملک مناسب، رفتن بنگاه معاملات و … را در نظر بگیریم، ضررهای خریدار بیشتر نیز خواهد شد. در چنین شرایطی خریدار می‌تواند از فروشنده شکایت کند. معمولا فروشنده‌ها در این گونه موارد به «خیار غبن فاحش» متوسل می‌شوند.
این مورد یکی از اختیارات و یا در اصطلاح قانونی خیارات معامله است و به این معنا است که هر یک از طرفین معامله که دچار غبن یا ضرر فاحش شود، پس از آگاه شدن از این ضرر می‌تواند معامله را فسخ کند.
دادگاه‌ها در این موارد دو گونه حکم صادر می‌کنند. برخی قضات با توجه به اینکه در زمان معامله قیمت رایج رعایت شده و غبنی اتفاق نیافتاده است، فروشنده را وادار به رعایت معامله ثبت سند می‌کنند و برخی دیگر فروشنده را مغبون در نظر می‌گیرند و حق فسخ معامله را به او می‌دهند. البته در حالت دوم فروشنده باید مبلغی را به عنوان جریمه فسخ معامله به خریدار پرداخت کند.
- کارشناسان حقوقی معتقدند که تنها راه پیشگیری از فسخ معامله به دلیل افزایش قیمت، آگاهی خریداران است.
- لازم است در قول‌نامه یا مبایعه‌نامه شرطی قرار داده شود مبنی بر این که تغییر قیمت تأثیری بر معامله انجام‌شده نداشته باشد.
|
ممکن است در فاصله امضای قول‌نامه تا انتقال سند قیمت‌ها به حدی افزایش پیدا کنند که فروشنده از فروش ملک خود پشیمان شود و تصمیم بگیرد با استناد به بند «خیار غبن فاحش» معامله را به هم بزند. در این صورت بسته به حکم دادگاه مجبور به پرداخت جریمه و فسخ معامله یا انتقال سند خواهد شد.
|
مهلت فسخ قرارداد خرید خانه
هنگام تنظیم قول‌نامه یا مبایعه‌نامه، برای پرداخت مبلغ و تحویل ملک زمان مشخصی تعیین می‌شود. خریدار باید در زمان مقرر مبلغ را پرداخت کند و فروشنده نیز موظف است ملک را در موعد مقرر تحویل دهد.
بدقولی در هر یک از این امور ممکن است منجر به فسخ معامله ملک شود. اصولا این مورد یکی از مسائل رایج در معاملات مسکن است. بسیاری اوقات خریدار نمی‌تواند در زمان تعیین‌شده هزینه خانه را تامین کند و یا فروشنده نمی‌تواند در موعد مقرر ملک را تخلیه کند و تحویل دهد.
قانون جرایمی را برای عدم رعایت شرایط تحویل ملک و شرایط پرداخت پول در نظر گرفته است که می‌توان به آن رجوع کرد. متاسفانه در مواردی مشاهده می‌شود که طرفین با بی‌دقتی هنگام امضای معامله، حقوق خود را از بین می‌برند.
یکی از مواردی که همواره مشکل‌ساز می‌شود، امضای قراردادهایی شامل بند «اسقاط کافه خیارات» است. با قبول این بند در صورت بروز هر مشکلی در معامله، فروشنده و خریدار توان کمتری برای جبران زیان‌های خود خواهند داشت.
- در صورت بروز هر گونه مشکلی در پرداخت یا تحویل ملک، اگر مسئله بین دو طرف و مسالمت‌آمیز حل نشود، باید به مراجع قانونی مراجعه شود.
- توصیه کلی برای شرایط پرداخت پول این است که فروشنده تا زمانی که ۸۵ درصد از کل مبلغ را دریافت نکرده باشد، ملک را تحویل ندهد و خریدار تا زمانی که کلید را دریافت نکرده است، چک را تحویل ندهد.
برخی کارشناسان حتی توصیه می‌کنند که فروشنده تا زمان دریافت ۸۵ درصد کل مبلغ، ملک را تخلیه نکند. زیرا در مواردی مشاهده شده که خریداران شخصا اقدام به ورود به ملک کرده‌اند و در نهایت مدعی شده‌اند که فروشنده خود کلید را تحویل داده است. در این شرایط بیرون کردن خریدار از ملک و دریافت باقی‌مانده مبلغ، سخت‌تر خواهد شد.
(ادامه دارد...)