فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار و فروشنده
یکی از مواردی که دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان باید به آن توجه داشته باشند، رعایت مراحل نقل و انتقال ملک و تکمیل مدارک لازم قبل از رسیدن روز تعیین‌شده برای انتقال سند است. مدارکی مانند اسناد مربوط به مالیات و مفاصاحساب باید تماما آماده باشند.
- نقص مدارک در روز انتقال سند به منزله عدم حضور فروشنده در محضر محسوب می‌شود و خریدار در این شرایط می‌تواند درخواست جریمه و حتی فسخ معامله را داشته باشد.
- برای چنین شرایطی معمولا در قول‌نامه‌ها وجه التزام تعیین می‌شود.یعنی مبلغی تعیین می‌شود که اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت آن باشد.
این وجه به سه صورت در قول‌نامه ذکر می‌شود. در حالت اول اگر یکی از طرفین، مثلا فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد و در تاریخ معین با مدارک کامل برای انتقال سند در دفتر اسناد حضور نیافت، باید وجه تعیین‌شده را به خریدار بپردازد. در این شرایط خریدار جریمه را دریافت خواهد کرد و معامله فسخ می‌شود.
در حالت دوم طرفین هنگام امضای قول‌نامه ملک موافقت می‌کنند که هر کس به تعهدات خود عمل نکند، ملزم به پرداخت جریمه است اما باید تعهد خود را نیز به انجام برساند. به این ترتیب معامله فسخ نمی‌شود و هر دو طرف همچنان ملزم به انجام تعهدات خود هستند.
در حالت سوم وجه التزام به صورت روزانه محاسبه می‌شود. یعنی اگر فروشنده در تاریخ معین به دفتر اسناد مراجعه نکرد، باید برای مدت تاخیر انتقال سند به صورت روزانه جریمه بپردازد و سند را نیز انتقال دهد.
نکته دیگری که خریداران باید قبل از امضای قول‌نامه ملک یا مبایعه‌نامه به آن توجه داشته باشند، بررسی صحت مدارک و احراز هویت فروشنده است. این کار البته به عهده مشاوران املاک است اما نباید به آن اکتفا کنید.
- لازم است قبل از امضای قرارداد و طی مراحل نقل و انتقال ملک از صحت مدارک اطمینان بیابید.
- به خصوص در مورد ملک‌هایی که توسط وکالت‌نامه فروخته می‌شوند، مشکلات فراوانی به وجود می‌آید.
گاهی افراد با جعل مهر وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کنند. در این شرایط هنگامی که مالک اصلی از ماجرا مطلع شود، به مراجع قانونی مراجعه می‌کند و معامله فسخ خواهد شد و خریدار تا زمان دستگیری فرد متقلب نمی‌تواند پول خود را پس بگیرد.
یکی از دلایلی برخی کارشناسان توصیه می‌کنند معاملات در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، پیشگیری از این گونه کلاهبرداریها است.
|
فروشنده باید قبل از فرارسیدن موعد انتقال سند، تمامی مدارک لازم از جمله رسید پرداخت‌های مالیاتی و مفاصاحساب را آماده کند و با در دست داشتن این مدارک به دفتر اسناد مراجعه کند. آماده نبودن مدارک به منزله عدم حضور فروشنده تلقی می‌شود و ممکن است به جریمه و یا فسخ معامله بیانجامد.
|
فسخ قرارداد خرید ملک و انواع کلاهبرداری و تقلب
یکی دیگر از دلایل فسخ معاملات ملکی، تقلب و کلاهبرداری‌های مختلف است. به عنوان نمونه می‌توان به تقلب در اعلام متراژ ملک اشاره کرد. موارد بسیاری از این دست در معاملات دیده می‌شود.
گاهی فروشنده ملک را با ادعای متراژ معینی می‌فروشد و خریدار پس از خرید متوجه می‌شود که متراژ ملک از آن چه اعلام شده بود، کمتر است.
البته این مورد بیشتر در مورد املاکی که سند نداشته باشند اتفاق می‌افتد چرا که در اسناد رسمی، متراژ دقیق ملک ذکر شده است.
مورد بعدی وجود مشکلاتی در یک ملک است. به عنوان نمونه فردی آپارتمانی را به فروش می‌گذارد و پس از امضای قول‌نامه یا سند زدن آپارتمان، خریدار از طریقی متوجه مخدوش بودن آن ساختمان می‌شود. عیب‌هایی که فروشنده سعی در پنهان کردن آن داشته است.
مورد بعدی، که بسیار هم پیش می‌آید، این است که فروشنده ملک واحدی را به چند نفر بفروشد. در این حالت فروشنده با یک سند واحد به چند بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کند و آپارتمان خود را برای فروش معرفی می‌کند.
سپس از طریق هر یک از این دفاتر، ملک را به یک نفر می‌فروشد، قول‌نامه می‌کند و مبلغی دریافت می‌کند. روزی که افراد برای سند زدن آپارتمان مراجعه می‌کنند و یا هنگامی که قصد ورود به ملک را دارند، با چند خریدار دیگر مواجه می‌شوند که ملک به آن‌ها نیز فروخته شده است.
- برای پیشگیری از کلاهبرداریها، سیستم اختصاص کد رهگیری به معاملات طراحی شده است.
- بنگاه‌ها موظف شده‌اند که سند را تا زمان تکمیل فرآیند خرید نزد خود نگه دارند.
با تمام این تمهیدات، همچنان مواردی از کلاهبرداری‌های این چنینی دیده می‌شود.
در تمام مواردی که گفته شد، خریدار می‌تواند با استناد به خیارات غبن، عیب و تدلیس اقدام به فسخ معامله و تعهدات معامله کند و در صورت دستگیری شخص خاطی، وجه پرداختی خود را پس بگیرد اما در مورد مسئله‌ای که در ادامه ذکر می‌شود، وضعیت متفاوت است و باید دقت بیشتری به کار رود.
شرایط فسخ قرارداد فروش آپارتمان
یکی از مسائل رایج که معمولا باعث به هم خوردن معامله و تعهدات می شود، خرید و فروش ملک‌هایی است که در طرح‌های بازسازی یا تعریض معابر شهرداری قرار گرفته‌اند.
شهرداری معمولا از طرق مختلفی، مانند اعلام در روزنامه‌های کثیرالانتشار و ارسال نامه‌ها و اطلاعیه‌ها به مالکان، آن‌ها را از طرح‌های خود مطلع می‌کند و متاسفانه موارد بسیاری مشاهده می‌شود که افراد اقدام به فروش ملک‌هایی می‌کنند که توسط شهرداری در معرض تخریب یا عقب‌نشینی قرار دارند.
- لازم است هر فرد قبل از اقدام به خرید و امضای قول‌نامه، با مراجعه به شهرداری از وضعیت ملک اطلاع حاصل کند زیرا پس از انتقال سند امکان فسخ قرارداد خرید ملک یا دریافت خسارت وجود ندارد.
- تنها راه حل این است که از قبل در قول‌نامه ذکر شده باشد که در صورت قرار گرفتن ملک در معرض عقب‌نشینی، فروشنده باید بهای متراژ از بین رفته را به خریدار بپردازد.
جریمه فسخ قرارداد خرید ملک و کمیسیون فسخ قرارداد
جواب سوال بستگی به تعهدات معامله دارد. جایی که هر دو طرف می‌توانند جریمه‌هایی برای طرف خاطی در نظر بگیرند. این جریمه می‌تواند در اعداد و حالت‌های مختلف باشد و زمان نیز برای آن‌ها تعیین شود. کمیسیون فسخ قرارداد نیز طبق اعلام اتحادیه محاسبه شده و گرفته می‌شود.
جمع بندی
- تعهدات معامله و قول‌نامه ملک و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظیم قول‌نامه، همواره پیچیدگی‌ها و دشواری‌هایی داشته است.
- یکی از مسائل و مشکلات رایج این روزها، به هم خوردن معامله ملکی است.
- معامله در قانون تعریف روشنی دارد. خریدار و فروشنده هر دو باید به تعهدات خود عمل کنند. یعنی فروشنده باید در زمان معین مورد معامله را تحویل دهد و خریدار نیز باید مبلغ توافق‌شده را در زمان تعیین‌شده و به صورت کامل پرداخت کند.
- یکی از مواردی که امروزه موجب فسخ قرارداد ملک می‌شود، تغییر قیمت و طمع فروشنده‌ها است.
- بدقولی در هر یک از این امور ممکن است منجر به فسخ معامله شود. اصولا این مورد یکی از مسائل رایج در معاملات مسکن است. بسیاری اوقات خریدار نمی‌تواند در زمان تعیین‌شده هزینه خانه را تامین کند و یا فروشنده نمی‌تواند در موعد مقرر ملک را تخلیه کند و تحویل دهد.
- یکی از مواردی که دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان باید به آن توجه داشته باشند، رعایت مراحل نقل و انتقال ملک و تکمیل مدارک لازم قبل از رسیدن روز تعیین‌شده برای انتقال سند است.
- یکی دیگر از دلایل فسخ معاملات ملکی، تقلب و کلاهبرداری‌های مختلف است. به عنوان نمونه می‌توان به تقلب در اعلام متراژ ملک اشاره کرد. موارد بسیاری از این دست در معاملات دیده می‌شود.
- یکی از مسائل رایج که معمولا باعث به هم خوردن معامله و تعهدات می شود، خرید و فروش ملک‌هایی است که در طرح‌های بازسازی یا تعریض معابر شهرداری قرار گرفته‌اند.